Le champ d’application de la LDFR
Selon l’article 2 LDFR, la loi s’applique à l’acquisition de biens-fonds agricoles, soit des immeubles servant ou propres à servir à une exploitation agricole (art. 6 LDFR). Elle concerne les terres cultivées, les pâturages, ainsi que les bâtiments et installations nécessaires à l’activité agricole. Sont visées non seulement les ventes, mais aussi les donations, échanges ou successions, dès lors qu’ils portent sur un bien agricole au sens légal.
Certaines acquisitions échappent toutefois à la LDFR (art. 3 LDFR) :
- Les immeubles situés en zone à bâtir ou constructible.
- Les terrains de superficie réduite, ne pouvant être exploités rationnellement (moins de 2 500 m² pour les terres cultivables, moins de 1 000 m² pour les vignes et cultures spéciales).
- Les acquisitions par les collectivités publiques pour des tâches d’intérêt général.
- Certains transferts intrafamiliaux, lorsqu’ils ne compromettent pas le maintien de l’exploitation.
Les principales contraintes légales
| Droit de préemption (art. 42 ss LDFR) | L’exploitant qui cultive la parcelle ainsi que les proches parents du vendeur disposent d’un droit de préemption légal. Lorsqu’un bien soumis à la LDFR est vendu, ils peuvent se substituer à l’acquéreur, à condition de remplir les critères fixés par la loi. Ce droit illustre la volonté de favoriser la continuité des exploitations familiales. |
| Autorisation cantonale (art. 61 ss LDFR) | Toute vente d’un immeuble agricole requiert l’autorisation préalable de l’autorité cantonale. Celle-ci ne l’accorde que si l’acquéreur est un agriculteur exploitant à titre personnel ou un proche du vendeur garantissant la poursuite de l’exploitation. L’autorité vérifie aussi que le prix de vente ne dépasse pas la valeur de rendement (art. 66 LDFR), afin d’éviter la spéculation foncière. |
| Morcellement et affectation (art. 2, 58 et 84 ss LDFR) | La LDFR interdit le morcellement abusif des terres agricoles et veille à ce que chaque parcelle conserve une superficie suffisante pour une exploitation rationnelle. Toute modification d’affectation (par exemple transformer une ferme en habitation) est strictement encadrée et nécessite une autorisation spécifique. La loi poursuit ainsi un objectif clair : préserver la substance agricole et la vocation nourricière des sols. |
| Nullité des actes contraires (art. 70 LDFR) | Tout acte conclu en violation des dispositions impératives de la LDFR est nul de plein droit. Cette nullité, d’ordre public, peut être invoquée en tout temps par toute personne ayant un intérêt juridique. Elle souligne la nécessité absolue de préparer chaque transaction avec rigueur. |
Le rôle du notaire :
sécuriser les transactions agricoles
Naviguer dans les exigences de la LDFR et du droit cantonal d’application requiert une expertise pointue. Le notaire accompagne les parties à chaque étape pour garantir la conformité légale et la sécurité de la vente. Son rôle consiste à :
Déterminer si le bien est soumis à la LDFR et identifier d’éventuelles exemptions.
Identifier les ayants droit disposant d’un droit de préemption.
Préparer le dossier pour l’autorité cantonale et justifier le prix de vente selon la valeur de rendement.
Rédiger et authentifier les actes, de la promesse de vente à l’acte définitif.
Organiser la transmission intrafamiliale en conciliant équité successorale et pérennité de l’exploitation.
La vente d’un bien agricole est une opération à la fois juridique, économique et humaine. L’intervention du notaire garantit le respect de la loi, la sécurité de la transaction et la préservation des valeurs fondamentales de la LDFR : soutenir les familles paysannes, maintenir l’équilibre foncier et protéger les terres cultivables.